よくある質問集（Q＆A）
下記の関心のある質問をクリックしてください。
1：住宅ローンを滞納するとどうなりますか？
１～２ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促がありますが、いきなり一括返済を迫るとか、滞納３ケ月未満では、まず競売にはかけられません。ただ、深刻な事態です。是非、次の事を検討
してください。
1）住宅ローンの支払方法（毎月とボーナスのバランスなど）の見直しをする。
2）弁護士や司法書士に依頼し、個人再生(住宅ローン特則)を利用し、返済額の減額を要請する。
3）支払いがやっぱり無理なら
、任意売却で債務の整理をする。
通常、住宅ローンの返済を6ケ月間も滞納（住宅金融公庫の場合、一般銀行の場合は3ケ月で処理することも有り）すると「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」となり、債権が保証会社
に移行します。
だからと言って、消責者金融で「借り入れして住宅ローンの返済を…」なんて考えないでください。銀行とサラ金、どちらが怖いかは言うまでも無い事ですよね。1ヶ月でも、電話などがかかって来た際には、居留守などは使わず「誠意のある」対応をとってください。対応の際の具体的な話し方など、お気軽に当センターにご相談ください。
2：期限の利益の喪失とは？
仮に「2,500万円を毎月１回、合計360回（30年）で返済」という金銭消費貸借契約をしたとします。これは30年間という時間をかけて返済してもらってもOKですよ！ という意味の契約です。ところ
が、滞納が１～2ヶ月と続き各金融機関の規定回数以上、返済をしない場合、30年間という期限が無くなって、即座に全額の一括返済を迫られることです。
規定回数については、住宅金融公庫の場合は概ね6ヶ月。他の銀行などの金融機関では3ヶ月ということもあります。過去の滞納などの返済実績も多少、期限の利益の喪失の時期を左右することもあり
ます。
3：住宅ローンの返済額を少なくしてもらうことって可能？
可能です。（よく、「リ・スケ」と言われるもので、リ・スケジュールのことです。）
住宅ローンを借りている金融機関や住宅ローン会社に、支払条件を交渉してみてください。但し、借入額そのものを減額することは不可能です。毎月又はボーナスの返済額を少なくする方法として、
返済期間を延長する方法を利用することが多いですが、支払総額は変更前より多くなります。
また、支払条件を変更した後に滞納するとローンの残債務の一括返済を迫られる可能性がありますので、確実に返済できる金額になるまで、交渉してみてください。
4：すでに滞納4ヶ月目ですが、私でも「返済期間の延長」の交渉は可能？
基本的には無理（住宅金融公庫など一部の金融機関で応じていただける場合がありますが…）です。滞納中のあなたが「返済期間延長」を銀行に承認してもらうことは非常に困難です。他の銀行から住宅ロ ーンの「借り換え」を検討しても、すでにブラックリストに載ってしまっているので、この方法も難しいと思います。
5：離婚して実家に戻ったが、以前の家の住宅ローンの督促が実家にきたのは？
あなたは自宅購入の際、自宅の持分を有しているか、連帯保証人になっているハズです。離婚したからといって、 共有名義か住宅ローンの連帯保証
人もしくは連帯債務者になっていたことは、何も変わらないのです。
もしそうであれば、離婚しても借金から逃げることはできません。離婚などの事情は、債権者にとってみれば、借金免除の理由になりません。
前夫がきちんと返済をしていないので、あなたに督促状が届いただけです。自宅の売却を前夫に強く迫るべきです。何ヶ月もしないうちに、債権者が訪問してきたり、競売通知が届いたりで、時間が経
てば経つ程、あなた自身の信用にも傷がつく事になります。
住んでもいない家のローンを返済したり、ましてや実家を売却なんてしないように早く手を打つべきです。
6：住宅ローンで2,500万円と消費者金融で300万。何とか自宅は残せませんか？
多分、消費者金融の返済だけで少なくとも10万円程度払っていませんか？
まずは、法律の専門家（弁護士や司法書士）に依頼して、消費者金融の債務整理をすることです。利息の変更交渉により、場合によっては、２～3万円の返済額になる可能性があります。そして消費者金融に返済していた分を住宅
ローンの返済に充当して約定とおりに返済できれば、自宅は当然ながら残せます。
7：毎月、何とか返済できていますが、余暇を楽しむどころではありません
あなたは毎月々の返済のためだけに力を使い果たしてしまっているみたいです。たまに旅行に行っても、資金繰りのことで顔も曇りがちではないでしょうか？
これを解決する方法は、金融機関に相談と交渉して、返済方法の「リスケジューリング」をするのです。
そして、ご自宅の近くの不動産会社で、自宅がどのくらいの金額で売却できるか調査してもらってください。もしも、ローン残高よりも売却価格が多いようなら、何のために苦しい思いをしてローン
を払っているのか判らなくなります。真剣に任意売却を視野にいれましょう。
8：連帯保証人と連帯債務者って違うの？
もちろん違います！
まず保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。
連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。
連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。また、連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由があっても、変更することは簡単ではありません。
9：任意売却とはなんですか？
任意売却とは、金融機関に強制（競売）されるのではなく、任意に当センターのような専門業者や、弁護士や司法書士などが仲介して、債務者が自由に自宅などの担保不動産を売却することです。
1番抵当権者が住宅金融公庫ですが、2番から3番と順位が下がり、5～6番目くらいになると、いわゆる「街金さん」が抵当権をつけている場合であれば、「もう“任意”でなんか売却不可能！」って
あきらめてしまいがちです。でも、ここからが、当センターの専門業者としての専門業者たる所以です。
いままで培ったノウハウで、あなたに有利な任意売却による債務整理をお手伝いいたします。
10：任意売却のメリットとは？
「競売という傷」の無い不動産として売却することができます。
1.抵当権の順位に応じて一定の配当基準により公平・平等に弁済します。
2.高利の遅延損害金などは減額してもらうこともできます。
3.後順位の抵当権者にも一定の配当基準により弁済ができます。
4.話合いで解決するため不動産の占有者（賃借人など）との間に紛争が起こりません。
5.債権者との交渉して退去時の引越代等の費用の一部を債務者に配当されることが有ります。
11：任意売却した後の残債務は？
不動産の売却後、無担保として残った債権を、金融機関は「サービサー」という債権回収会社に譲渡します。今後、債務者はこの「サービサー」と返済の交渉をします。
通常「サービサー」は、この無担保債権額の1～2％で買い取ります。ですから交渉次第では、残債務の5％程度の一時金程度で、無担保の債務を整理することができる可能性が有ります。また、一時
金が無い場合でも分割返済（月々5,000円～30,000円位）が可能になります。
12：自宅が競売にかかり、1ヵ月後に入札という通知ですが、何とかなりませんか？
残念ながらもう手遅れです。
理論的には可能ですが、現実問題としては不可能です！
せめて、あと1ヶ月早くご相談いただければ、まだ打つ手はありました。
その理由ですが、任売に切り替えても、わずか1ヶ月間で物件の買主を探し、債権者と話し合って、承諾を取り付け、実際に売却代金から返済し、競売を取り下げるには「時間的に不可能！」なので
す。
また、物件を売却せずに債権者に対して競売の取り下げを依頼するには、少なくとも200～300万円の現金を用意し、しかも追加の保証人等も用意しなければなりません。
13：自宅が競売で落札されましたが、このまま住んでいるとどうなりますか？
強制執行という法的な手続きによって、家財道具の一切を裁判所の執行官と運送業者が持ち出してしまいます。鍵も変えられてしまいます。再度、家に入ったら、不法侵入で逮捕されます
。
あきらめて早急に引越し先を見つけてください。
14：4,000万円の借金のうち、競売で1,500万円返済しましたが、残りはどうなりますか？
2,500万円の債務は残ったままです。もしも他に不動産を持っている場合は、その不動産にも競売にかけてきます。元々不誠実な態度で債権者と接していた ために競売にかかったわけですから、完済するまでトコトン追いかけて来ます。連帯保証人が居れば、その方にも残債務の請求が行きます。
15：競売後、毎月6万円を分割で払っていますが、これも滞納気味です。減額可能ですか？
これは弁護士や司法書士の領域の仕事となります。当センターでは、必要であれば当センターの提携している弁護士や司法書士をご紹介させていただくことができます。
16：競売が行われた場合、何らかの費用はでますか？
基本的には、費用一切は出ません！
ただし、落札された方の好意により、強制執行などの手荒な手段を使う前に、速やかに退去して欲しいという思いから、引越しの費用程度は出してくれることがある場合もありますが、その金額
について不満など言える立場ではありません。不満を言っても、落札者としては裁判所に連絡し、強制的に退去させることができるからです。
17：競売開始の通知が来ました。今、任意売却で不動産を売却するとどうなりますか？
今すぐ債権者に対し、任意売却で不動産を売却したいと申し出れば、債権者の印象は、まだ誠意がある債務者となります。仮に5,000万円の債務があり、物件が2,500万円でしか売却できず、全額返済
できなくても競売の取り下げは可能です。
また、債権者そのものは会社ですが、その担当者はやっぱり人間です。話し合いによりますが、引越し費用の配当を受けることができる場合もありますし、競売後に残った債務の返済方法と、任意売却後の残った
債務の返済方法でも、大きな違いがでてきます。
18：任意売却の専門業者としての貴社と、一般の不動産業者との違いは何？
一般の不動産業者さんが、ひとつの物件に対して、そんなに時間も手間もかけません。任意売却においては、債権者さんとの交渉が必要ですが、その交渉手順のノウハウすら持っていないことがあります 。これでは、任意売却による売却物件を扱うことすらできません。
19：債権者から紹介された業者と貴社との違いは？
まず、誰が依頼者かの違いです。
当センターの場合の依頼者はあなたです。債権者から紹介された業者の依頼者は債権者です。当然ながら、依頼を受けた方のために仕事をしますので、あなたから依頼を受ければあなたの有利になるように交渉し
ます。例えば、引越し代の請求や、引越し日の交渉、残った債務についての返済方法などもそうです。
立場が違えば、同じ案件でも答えは違ってきます。
20：サービサーって耳にしましたが、これって何？
元々債権回収の業務は、弁護士さんにしか許されていなかった業務です。ところがバブルが崩壊し、膨大な不良債権が発生しました。速やかにこの不良債権を処理しなければ、国家レベルで経済が破たんする事態となり、とても弁護士さんだけでは無理という判断から、弁護士法の特例として「債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）」により、不良債権処理を促進するため債権管理回収業を行うことができる許可を得た民間会社のことです。
21：代位弁済って何？
債務者が何らかの理由で、金融機関へ返済が不能になった場合、保証会社が債務者に代って、金融機関に対して残債務の全額を一括して払う（弁済）ことです。そして保証会社は、弁済した全額につ いて債務者に対して求債権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを金融機関に代位して行使することができることになります。
22：求償権って？
保証人が債務者に代って、債権者に借金を返済（弁済）した場合に、その返済した分だけ、保証人が債務者に返してくれるように請求できる権利のことです。
25：サポートセンターが近くにありません。お会いして相談したいのですが…
大丈夫です。事前にご都合の良い日時を指定いただければ、あなたの自宅でも勤務先でも、ご都合の良い場所まで、当センターからお伺いいたします。任意売却として専任の媒介契約を締結していただければ ご相談の費用は必要ありません（遠方の場合やご相談のみなどの場合には、交通費をご負担していただくことがあります）。
簡単なＱ＆Ａをご紹介しましたが、複雑な質問も多くあります。 ただ当センターにご相談に来られる方は、タイミングが遅い傾向にある方が非常に多いのが現状です。 「あと１ヶ月早ければ・・・」と思うケースが数多くあります。 とにかく、 一本のお電話をいただくことが、解決につながると信じて下さい。
